<%@LANGUAGE="JAVASCRIPT" CODEPAGE="932"%> とよなかインキュベーションセンター
トップページ お知らせ 事業概要 施設紹介 入居者紹介 イベント 活動報告 アクセス お問い合わせ リンク  
 


 会員起業家コラム:アイライフ不動産ギフトサービス
            代表 深澤俊男さん




会員起業家コラム目次


2009年
10月1日(木)

……3つの“100年”キーワードが今後の不動産市場を大きく変える

とよなかインキュベーションセンターでお世話になっております、アイライフ不動産ギフトサービス代表の深澤です。不動産業界で18年余り勤務し、この春独立いたしました。

不動産というと、日頃、あまり関わりのない世界かもしれませんが、住む・働く・遊ぶ・学ぶなどの様々な場面にはその場や器である不動産が必ず存在します。すなわち、人にとって日々の暮らしは不動産と切っても切れない関係にあることは異論のないところだと思います。

不動産を取り巻く環境を知っていただくために、本コラムでは“100年”というキーワードを用いながら今後の不動産市場について私見を述べたく思います。

■10年前 ⇒ “100年遅れている”不動産業界
今から10年ほど前に、ある著名な外資系企業から不動産業界へ転職された方にこんなことを言われました。

「不動産業界って、100年遅れていますね。」

思いがけない言葉に絶句したことを覚えています。
商慣習、閉鎖的な体質、仕事の進め方など様々な点を広く観察した上でそう感じられたんだろうと思いますが、100年の格差とは。確かに製造業や小売業などからすると商売のやり方が大雑把で曖昧なところが多分に見受けられますし、イメージが何となくダークなところもそれに通ずるのかもしれません。

ただ、この10年間において本来ドメスティックな不動産の世界に、投資環境の整備や諸法律が施行されることなどにより、外資ファンドや外国人投資家が新たなプレイヤーとして参入してきました。また金融業界との結びつきが強くなり、業界同士での人的流動化も多く見られました。その結果、業界の体質はかなり変化したと感じられますし、100年の格差もある程度縮まったのではないかと思います。
ただし、特に一般人の方の不動産業に対するダークなイメージはまだ根強く、払拭されたとは言えないのではないかと思います。

■1年前 ⇒ 不動産業の世界も例外でなく“100年に一度の不況”
“100年に一度の不況”と言われている今回の世界同時不況。あのリーマン・ショックから1年が経過したもののまだ長いトンネルを抜けきれていない状況に、先行きの不安感を抱え、これらが急速な需要の潜在化、すなわち不動産の“買い控え”といった行為につながるのはある意味やむを得ないことなのかもしれません。

この“買い控え”という言葉が後ろ向きのように扱われますが、法人・個人を問わず購入に慎重になることは決して悪いことではないと私は思います。少なくとも何も考えずに言われるがまま、投資用不動産やマイホームをとりあえず買っておこうなんていうよりは健全だろうと思います。

不動産の市場も、一般の財と同じく需要と供給の関係で価格・賃料が決まります。そして、この景気後退局面では、買主・借主が価格や賃料の交渉に対する主導権を握りやすくなりますし、彼らが物件選択をじっくり行うことができる貴重な時期であろうと思われます。これはニーズに合っていない物件は市場から退出することを余儀なくされることを意味し、長い目でみると不動産マーケットの健全化につながると考えられます。

特に、100年に一度の不況という前代未聞の出来事は、これが十分に機能するきっかけになると思われます。残念ながら不動産のサプライヤー側にとってはとてもつらい試練の時期なのですが、不動産市場の健全化という観点からは次の時代へ移り変わる重要な節目の時期になると考えられます。

■今年以降 ⇒ 長期優良住宅という“100年長寿命住宅”の制度施行
この6月に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されました。
ここでは長期優良住宅の詳細な内容は割愛しますが、要は長く(例えば100年程度)使える住宅を作り広く普及させようという制度です。

はたして100年という間、物理的にも、経済的にも価値が残存し使用可能な状態を維持できるかどうかはわかりませんが、長期にわたって住生活を考えるきっかけになることは非常によいことだと思います。また、数世代にもわたって住み続けられるというコンセプトも近年では希薄になりがちな世代間のコミュニケーション向上に寄与することが考えられ、評価に値すると考えられます。

100年というスパンで物事を考えるということは自分のみならず、自分に関与する様々な方、特に次の世代を意識せざるを得ないということです。また、短期的な収益目的のために不動産を購入するいわゆる投資家とは対極に存する市場内のバランスメーカーとでもいう存在に成りえるということです。

不動産という商品は、ある時期のある場所では収益目的、またある場所では実需目的など様々な顔を持っています。使う人のニーズに合った利活用が求められており、このような新しい商品はその選択肢を増やすことに通じ、多少の時間はかかると思われますが今後不動産市場に貢献することが期待されます。

★そして、これからの不動産環境は?
時代遅れであった不動産環境が、上記のように少しずつ変化しつつある昨今、中長期的には、売主対買主、貸主対借主の力関係の格差は小さくなっていくのではないかと思います。

例えば、先般、賃貸住宅の更新料が無効との判決が京都地裁に続き大阪高裁でも言い渡されました。これまで支払うことを余儀なくされていた不動産市場内における社会的弱者である借主にとっては画期的な判決で、不動産業界に吹いたセンセーショナルな出来事です。

今後もこのような方向に進んでいくことが予想されますが、これがさらに進むにはいくつかの条件が必要だと考えられます。ここではそのうちの一つを紹介したいと思います。

前述のとおり、10年ほど前に、日本にやってきた外資ファンドや世界中の投資家たち、金融市場のみならず不動産マーケットをも席巻した彼らのスタンスは単純明快です。それは、しがらみに囚われない、フリーでフェアなビジネススタイル、そして徹底した自己責任の世界でした。

自ら購入する不動産を、購入する前に自ら徹底的に調べ尽す。至極当然のことですが、彼らはそれをごく普通に行い続けました。これまでの不動産取引のあり方に安穏としていた日本人、特に買主は刺激を受けたと思います。

例えば、自分がスーパーで何かを買うとき、当然のようにチェックする内容と同じことを、例えばマイホームを購入するときに行っているでしょうか。仮に行っているとしても、スーパーの商材を1000円とすると、その価格比は数万倍となります。それだけの価格差に応じた徹底的な検討は行っていないのが現実でしょう。

すなわち必要となる条件とは、不動産取引や利活用などの各場面において、買主や借主がその内容について少なくとも基本的な知識や考え方を習得した上で判断できるレベルにしておかなければならないということです。

といっても例えば一般のマイホーム購入者にはその経験もノウハウもない。やろうと思ってもできない、またはとても時間がかかる。とすると経験値の乏しい買い手はこれを補う判断材料を誰かに揃えてもらうことや考え方を誰かに教えてもらうことなどが必要となります。

マイホームであれ、事業用ビルであれ、高額である不動産の購入の場面、いつ買うかといったタイミングの問題、購入か賃借かなど判断に迷う場面は多くありますし、今後はより複雑化してくることが予想されます。

これらのことから、信頼できるプロの専門家とともにそれら諸問題を考えていかなければならない日が遅かれ早かれ来ると思われます。

“100年”の後にも次世代が安心して過ごせる環境を作るためにも、そして「衣食住」の一つという基本的な生活、暮らしの一部、人生に大きく影響を与える不動産だからこそ、信頼できるプロの専門家がそばに必要なのではないでしょうか。

 








深澤さんについてもっと詳しく>>>ホームページ
会員起業家紹介
オフィスにおじゃま

 
会員起業家コラム目次
 
トップ お知らせ 事業概要 施設紹介 入居者紹介 イベント 活動報告 アクセス お問い合わせ リンク