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  不動産コラム
 


        不動産鑑定士 深澤俊男のコラム

Dr.Toshiの都市コラム 〜都心商業地の地価〜



第6回・・ 平成28年地価調査の発表 〜大阪は名古屋に追いつかれた?〜

  前回までのコラムにて、各種公的地価及び新しいタイプの地価情報などを見てまいりましたが、本コラムのテーマである商業地における地価動向はどうなっているのでしょうか。先般、9月20日に平成28年地価調査が発表になりました。今回はこれに関連する話題で留意すべきトピックスがありますので見ていきましょう。

■ 平成28年地価調査の概要

 国土交通省は9月20日に2016(平成28)年の基準地価を発表しました。この基準地価は第2回でふれた公的地価の一つである都道府県地価調査により発表された地価のことで、各都道府県が毎年7月1日時点の地価を調査し、国土交通省が公表しています。

 同調査によると、商業地については全国平均がほぼ横ばい(0.005%上昇)になり、9年ぶりに下げ止まりました。また、東京・大阪・名古屋の3大都市圏の商業地については、平均上昇率が2.9%で、4年続けて上げ幅が拡大しています。一方、地方都市では、札幌・仙台・広島・福岡の地方中枢都市の地価上昇が顕著であり、これら4市の商業地の平均変動率は6.7%と上記3大都市圏を大きく上回っていることが挙げられます。

■ 大阪は名古屋に追いつかれた?

 今回の地価調査での特徴的な動きの一つは、大阪市内最高価格と名古屋市内最高価格が僅差であることです。具体的には、大阪市内最高価格はJR大阪駅北側に位置する複合商業施設「グランフロント大阪」の地点で、u当たり1,320万円であるのに対し、名古屋市内最高価格はJR名古屋東側に位置する新築オフィスビル「大名古屋ビルヂング」の地点で、同1,300万円で、その差はu当たり20万円、率にして1.5%程度となっています。

 両都市の人口や都市規模の格差などからするとやや違和感を持つ方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 ちなみに、国土交通省が公表している資料によると、平成23年までのものですが、全国の各都市における最高価格についての過去からの経緯は、以下のグラフのようになります。


 (資料:国土交通省)
※上図をクリックすると拡大します。

 この資料によると、平成初頭のバブル時期において、大阪市内最高価格は名古屋市内最高価格と比べ1,450万円/uもの差があったものの、その後徐々に差を詰められ、平成23年においては両都市の最高価格は同額でその差がなくなっています。その後、僅差で両都市は推移(平成24年については名古屋が大阪を5万円/uだけ上回った)しており、今回もその傾向が続いています。

■ 都市内最高価格で、必ずしも都市力は測れない?

 ここで、一般の方々に留意していただきたいのは、都市の持つ力(ここでは都市力ということにします)を単に地価調査などの都市内最高価格の順列で見ていただきたくないということです。その理由は2つあります。

 一つは、以前に述べたとおり、地価調査や地価公示の制度は、「選ばれたある地点」について定点観測しています。特にこの“選ばれた”というところが重要で、最高価格とは選ばれた中において最も高いものに過ぎないということ、裏返せば、選ばれていない地点の中にさらに高いものがあるかもしれないということで、事実、都市内にはさらに高い地点がみられることがあります。すなわち、地価調査や地価公示で最高価格だからといって、都市内の最高価格とは限らず、それをもって必ずしも都市力を測れないということです。

 もう一つは、地価とはあくまでその地点のみの経済価値を貨幣額で示したものに過ぎないということ、すなわち、その限定された区画にのみ通用するものであって、その都市全体の位置づけを判定できるものではないということです。

 これらを念頭においた上で、最高価格地点の動向や今後の大阪と名古屋の最高価格争いを見ていただいたらと思います。

(次号へつづく)

※このコラムでは、読者の方により理解していただけるように、わかりやすく表現を改変している箇所があります。したがって、厳密に正しい表現でない箇所が含まれておりますのでご注意ください。

 

※深澤俊男の略歴
 深澤俊男不動産鑑定士事務所 代表
  http://www.fukazawakantei.com
  株式会社アークス不動産コンサルティング 代表取締役社長
  http://www.arc-s.biz

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