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  不動産コラム
 


        不動産鑑定士 深澤俊男のコラム

Dr.Toshiの都市コラム 〜都心商業地の地価〜



第3回・・同じ土地に複数の価格が存在する不思議

 前回のコラムにて、地価公示価格と相続税路線価を例にして話を進めることとしました。そこで、今回はこの両者を比べながらその内容を見ていくこととしましょう。

■ 地価公示と相続税路線価のおさらい

まず、この両者の特徴を再度細かくまとめました。

 

地価公示

相続税路線価

実施機関

国土交通省土地鑑定委員会

国税局

対象地域

都市計画区域など

全国の市街地

価格時点

1月1日

1月1日

地点数

23,380地点(2015年)

約334,000地点(2015年)

 

路線価図のウェブサイト

 「論より証拠」ですので、実際の路線価図をみていただきましょう。下記の図は国税庁の路線価図HPからの抜粋で、豊中市役所付近のMAPを掲載しました。
 ちなみに、検索サイトで「路線価図」と検索すればトップに「財産評価基準書/国税庁」が出てきます。その後、「平成27年分(最新年分)」と順次クリックしていくと、日本地図がでてきますので、豊中市の市役所の場所まで進んでいくとたどり着けます。

 図のほぼ中央下部に、豊中市役所があります。その西側を概ね南北に貫いている太い道路が国道176号線です。その豊中市役所の少し北に、小さな字ですが、「公5−3」「基5−1」と書いてある四角のマークが見えるでしょうか。これが、地価公示及び地価調査の具体的なポイントです。一方、その四角のマークに接している道路に「225C」という文字が見えるでしょうか。225というのが価格を示しており、これを1000倍した、すなわち225,000円/uが相続税路線価の具体的な表示となります。すなわち、矢印で示されている路線に面する土地単価はこの金額ということになります。
 ちなみに、「C」は借地権割合を示したもので、今回の内容とは直接関係がありませんので説明は割愛します。

 

地価公示のウェブサイト

 一方、地価公示価格ですが、これは国土交通省の土地総合情報ライブラリーというサイトにアクセスしていただければ誰でも閲覧可能です。
 試しに、検索サイトで「地価公示」と入力していただくと、トップに「標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査」という表示がでますので、そちらをクリックしてください。すると、日本地図が出てきます。その地図の中の大阪府をクリックすると、大阪府内の市区町村の地図が出てきます。その中の豊中市をクリックしてください。すると、検索条件指定のページが開きます。ここでは、内容を気にせずにそのまま最下部にある検索ボタンをクリックします。すると、豊中市の全ての地価公示ポイントが並んで出てきます。そのうち、先ほど見つけた「公5−3」すなわち「豊中5−3」をスクロールして見つけていただきます。そこには、以下のように示されています。

 

 標準地番号はこの地価公示ポイントの番号を、所在及び地番かつ住居表示はその所在地を、価格(円/u)は平成27年1月1日時点の1u当りの土地単価を示しており、この標準地の価格は280,000円/uです。ちなみに、このポイントのその他の情報として、地積、利用区分、構造、交通施設、距離、形状につき付記してあります。
 なお、同様のシステムで、都道府県地価調査である「基5−1」すなわち「豊中(府)5−1」も見つけることができますので、トライしてみてください。

 

■同じ土地に複数の価格が存在するという不思議 

 ここまで見ていただいて違和感を持たれた方がおられるのではないでしょうか。
 同じ場所、同じ時点であるにもかかわらず、地価公示(豊中5−3)と相続税路線価の各価格が、前者は280,000円/u、後者は225,000円/uと異なっているのはなぜなのでしょうか。
 これは、そもそも双方の目的が異なることによることが主な理由です。
 前回記載した通り、地価公示制度は、土地取引等に対して指標を与えるとともに、公共事業の用に供する土地に対する補償金額の算定等に資すること等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。一方、相続税路線価は、税務署が課税を目的とするための不動産評価で、保守的に低い価格設定がされています。ちなみに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるように努めるという土地基本法の趣旨を踏まえ、相続税においては地価公示価格の8割程度を目途に評価が行われています。

 次回以降は、これら公的土地評価以外の、近年、公表されている地価に関する様々な情報をご紹介していきましょう。

(次号へつづく)

※このコラムでは、読者の方により理解していただけるように、わかりやすく表現を改変している箇所があります。したがって、厳密に正しい表現でない箇所が含まれておりますのでご注意ください。

※深澤俊男の略歴
 深澤俊男不動産鑑定士事務所 代表
  http://www.fukazawakantei.com
  株式会社アークス不動産コンサルティング 代表取締役社長
  http://www.arc-s.biz

 詳しい経歴はこちら


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